Inspraak Doelgroepenverordening woningbouw Leiden 2021

Auteur: Amir Saab, secretaris

De concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 is voor inspraak vrijgegeven tot en met 26 november. Deze verordening is een verdere uitwerking van een onderdeel van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023: de spelregels rondom sociale en middeldure huur.

Het doel van deze spelregels is dat er voldoende sociale en middeldure huurwoningen worden gebouwd en voor langere tijd worden behouden. Met het vaststellen van de verordening wil de gemeente Leiden deze spelregels borgen. De inhoud van de spelregels verandert daarmee niet, deze blijft zoals reeds in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 is vastgesteld. Na verwerking van de inspraakreacties wordt de verordening aan de gemeenteraad aangeboden.

Het Bestuur van de BBB heeft in samenwerking met de Wijkwerkgroep Plesmanlaan 100 op 24 november de volgende inspraaknotitie onder zaaknummer 1579387 ingediend bij het College van Burgemeester en Wethouders over deze verordening.

Inspraaknotitie d.d. 24 november 2020

Geacht College,

Als bewoners van Leiden zijn wij geïnteresseerd in de visie van het gemeentebestuur op wonen. Als bestuur van de BewonersBelangenVereniging Bockhorst (hierna ook: BBB) zijn wij echter vooral benieuwd naar en bezorgd over de consequenties van die visie op onze wijk De Bockhorst en op de directe omgeving.

Onze wijk bestaat voor een deel uit huurwoningen, dus zijn wij altijd benieuwd naar nieuwe ontwikkelingen op dat gebied. Een tweede reden voor onze belangstelling is dat veel bewoners van de wijk hier inmiddels 40 jaar wonen en goede redenen hebben om te overwegen hun grondgebonden maar van inwendige trappen voorziene woningen te verlaten en een meer op hun wensen en de beperkingen van hun leeftijd toegesneden gelijkvloerse woning te zoeken in koop- of huursector. Tot slot speelt in onze wijk de ontwikkeling van het aanpalende project “Plesmanlaan 100” mee: in dit kantoorgebouw wil men een groot aantal appartementen realiseren die in de sectoren sociale en middenhuurwoningen vallen. Keuzes die hierin worden gemaakt, raken aan de belangen van de bewoners van de wijk De Bockhorst.

Het voor inspraak vaststellen van de Verordening doelgroepen woningbouw op 6 oktober 2020 heeft helaas geen aandacht gekregen van de lokale pers. Het zou ook aan onze aandacht zijn ontsnapt, als wij niet tevens gefocust waren op de afspraken met betrekking tot “Plesmanlaan 100”.

Onze kritiek richt zich op (delen van) de artikelen 2 en 4.

Artikel 2: Huurprijsgrenzen

[…]

2.     De aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen bedraagt tenminste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste € 1000,-.

3.     De […] in het tweede lid bedoelde minimale aanvangshuurprijs worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag.

4.     De in het tweede lid bedoelde maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. De indexering start niet eerder dan op 1 januari van het jaar na het jaar waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond. De indexering is overeenkomstig de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met ten hoogste 1,5%.

6.     De huurprijs van middeldure huurwoningen mag jaarlijks worden geïndexeerd. De indexering is overeenkomstig de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met ten hoogste 1,5%.

7.     De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur na oplevering gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, met toepassing van het derde en vierde lid, te blijven binnen de bandbreedte als bedoeld in het tweede lid van dit artikel.

Bij de “Artikelsgewijze toelichting” vinden we nog onder artikel 2:

“De indexeringsgrondslag van de bovengrens van de middeldure huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een koppeling aan de jaarmutatie van de consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. De indexering is overeenkomstig de CPI verhoogd met ten hoogste 1,5%. We laten de verhurende marktpartij daarbij vrij om gebruik te maken van deze extra 1,5%.”

Wij zijn verbaasd over deze clausule die het de verhuurder mogelijk maakt om elk jaar niet alleen de inflatie te volgen, wat billijk zou zijn, maar er ook nog eens 1,5% bovenop te doen. Dit is ongekend. De gemeente Amsterdam heeft recent ook de huurprijsgrenzen voor middeldure huurwoningen vastgesteld [Klik] en daarbij een indexatie vastgelegd van “de jaarmutatie van de consumentenprijsindex alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar”.

Waarom kan dat dan niet in Leiden, vragen wij ons af?

Immers, de huurprijs loopt op de door u voorgestane manier al snel uit de pas met de inflatie. Over een periode van 15 jaar is de huur dankzij die 1,5% ca. 24% hoger, na 20 jaar zelfs 34%!

Wat dus oorspronkelijk een middenhuurwoning was, is dan inmiddels aangesloten bij de tophuren. Voor mensen wier inkomen niet meer dan met de inflatie stijgt (of zelfs minder, denk aan gepensioneerden), is dat een onhoudbare situatie. Als dit de norm wordt voor de nieuwbouw in heel Leiden, zal de animo van bewoners van eengezinswoningen om te verhuizen uit hun al hypotheekvrije woning niet erg toenemen.

Onze indruk is dat hier de beleggers en projectontwikkelaars de penvoerders zijn geweest van de gemeente: “We laten de verhurende marktpartij daarbij vrij om gebruik te maken van deze extra 1,5%”. Dat zíj gefixeerd zijn op maximaal rendement is begrijpelijk, maar geen reden voor een gemeente om daarin mee te gaan. Een gemeente hoort naar onze mening sturend op te treden in het belang van haar inwoners en heeft geen boodschap aan het rendement van marktpartijen. Zeker als het hier om erfpachtgrond gaat heeft de gemeente de middelen om de rug recht houden.

In dat verband nog een opmerking. Er is steeds sprake van maandhuren van woningen zonder dat is vastgelegd wat je voor dat geld mag verwachten aan woonoppervlakte, kwaliteit en aantal kamers. In de Woonvisie Leiden 2020-2030 wordt een minimumoppervlakte van 45 m² genoemd, het kan toch niet zo zijn dat dat ook meteen het maximum is?

Artikel 4: Instandhoudingstermijn

1.     Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de maximale huurprijsgrens, zoals bedoeld in artikel 2, eerste lid beschikbaar te blijven.

2.     Middeldure huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 15 jaar na de eerste ingebruikname voor de maximale huurprijsgrens, zoals bedoeld in artikel 2, tweede lid beschikbaar te blijven.

3.     De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen zoals genoemd in het eerste lid geldt niet voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet.

Bij de “Artikelsgewijze toelichting” vinden we nog onder artikel 4:

“De huurprijzen van sociale en middeldure huurwoningen zullen in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening.

Indien woningen binnen de termijn van 20 dan wel 15 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de Doelgroepenverordening.”

Als een commerciële partij sociale huurwoningen na 20 jaar mag afstoten, net als groot onderhoud en vervanging van de installaties aan de orde zijn, betekent dat verkoop aan de bewoners of een belegger. Daarvan zijn stuitende voorbeelden te zien geweest in de laatste decennia. Wij dringen erop aan dat de gemeente langs privaatrechtelijke weg regelt dat ook na die 20 jaar deze woningen als sociale huurwoningen beschikbaar blijven, door bij verkoop een eerste recht op koop te eisen of overdracht aan een woningcorporatie.

Een soortgelijke regeling zou ook voor de middenhuurwoningen moeten gelden. Huurders hebben er belang bij dat ze over een langere periode zekerheid hebben over de jaarlijkse huuraanpassingen. Het zal goed zijn voor de doorstroming van al die babyboomers uit hun te groot geworden eengezinswoningen als ze weten waar ze op kunnen rekenen. Voor wie op een woonperiode van minstens 40 jaar kan terugkijken, is 15 jaar een onvoldoende lange termijn.

Resumerend vragen wij u om

• de opslag van 1,5% op de inflatie-index te schrappen,

• de instandhoudingstermijn van 15 jaar voor middenhuurwoningen te verlengen naar 20 jaar

• een recht van eerste koop voor gemeente of woningcorporatie vast te leggen bij afloop van de instandhoudingstermijn.

Wij realiseren ons dat hiervoor bij Bouwend Nederland weinig enthousiasme zal bestaan en dat dit de verhoudingen met de huidige en toekomstige bouwers en ontwikkelaars onder spanning zet en mogelijk zelfs vertraging in de plannen zal brengen. Wij zijn net zo bezorgd als u over het al jaren bestaande tekort aan betaalbare woningen, maar wij zien niet graag alle beschikbare plekken in de stad volbouwen met te kleine, te dure en tot op het bot bezuinigde woningen voor expats, wanhopige starters en studenten zonder enige toekomstwaarde. Daar moeten de Leidenaars van nu en van de toekomst nog minstens zo’n 50 jaar tegenaan kijken. Wilt u zo’n erfenis nalaten?

Wij wensen u veel wijsheid bij uw beslissingen toe.

Met bezorgde groet,
(w.g.)
namens het Bestuur van de BewonersBelangenverenigingBockhorst,
Amir Saab, secretaris BewonersBelangenverenigingBockhorst, KvKnr. 40446732