Auteurs: Amir Saab, secretaris BBB, namens en in samenwerking met de Wijkwerkgroep.
Inleiding
Sinds eind 2018 is de Bockhorst druk met het project Plesmanlaan 100, een kantoor dat wordt omgebouwd tot woningen. Een werkgroep van de Bewoners Belangenvereniging Bockhorst (BBB) heeft regelmatig overleg gehad met de gemeente. De uitkomst daarvan was zó bedroevend dat de Wijkwerkgroep een beroep heeft gedaan op de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB). Zie voor details “Update 5 Plesmanlaan 100” met *Klik*.
Planning
Op 2 november 2021 viel er een pak van ca. 300 pagina’s bij de secretaris in de bus. Wij willen u nu verder inlichten over onze conclusie naar aanleiding van deze stukken. Voorlopig, want het wachten is op het ontwerp-bestemmingsplan en het ontwerp-omgevingsvergunning voor Urban Interest (UI). Het College van B&W zal volgens de projectleider van Plesmanlaan 100 medio á eind april-mei dit jaar deze stukken ter inzage leggen voor de zienswijzeperiode. Hij verwacht dat de Raad daarna deze stukken eind september ’22 zal behandelen voor besluitvorming. Naar aanleiding van deze stukken en de eerder overgelegde WOB-stukken zullen wij ons beraden over de inhoud van onze zienswijze.
Aanleiding
Directe aanleiding was de twijfel of het door de gemeente bestelde externe rapport van Fakton voor College en Raad voldoende helder is geweest om te stellen dat er geen andere programmering mogelijk is. Denk aan het aantal woningen in relatie tot de beschikbare voorzieningen, de parkeercapaciteit en het woningprogramma: 20% i.p.v. 30% sociale huur en veel woningen die kleiner zijn dan het minimum dat de gemeente zichzelf heeft opgelegd in de Woonvisie.
In november 2021 ontving de Wijkwerkgroep de via de WOB opgevraagde stukken. Hoewel er duidelijk nog veel stukken ontbreken, versterken ze het al bestaande vermoeden dat het rapport geen houdbare onderbouwing biedt voor de Nota van Uitgangspunten.
Aantal woningen
Uit alle verstrekte correspondentie blijkt een preoccupatie met het realiseren van zoveel mogelijk woningen. Een enkele maal zijn er bedenkingen t.a.v. de woninggrootte en lang is er ook onzekerheid over de vraag of de gewenste 30% sociale huurwoningen wel kunnen worden gerealiseerd: op het eind lijkt dit het meest prangende punt. Voorzieningen bij de woningen zoals parkeren, groen of speelgelegenheid komen nauwelijks aan de orde, hoewel die toch invloed hebben op de haalbaarheid van het project. Er is ook nergens een afweging te vinden van verschillende scenario’s met aantallen woningen meer in evenwicht met de beschikbare parkeercapaciteit. De fixatie op aantallen woningen heeft kennelijk een soort tunnelvisie met zich meegebracht.
Kostenargumenten
De gemeente is onzeker over de berekeningswijze van de grondwaarde. Een extern bureau wordt te hulp geroepen, maar dat helpt weinig, omdat de gemeente zelf niet helder is over de uitgangspunten voor die berekening, terwijl de plannen voortdurend veranderen.
De kosten die UI opgeeft liggen aanvankelijk veel hoger dan die de gemeente zelf heeft berekend, maar daar lezen we later niets meer over. De gemeente voelt zich duidelijk gebonden aan de haalbaarheidsberekening van UI. Uiteindelijk wil de gemeente alleen weten: houden we genoeg over voor de inrichting van de openbare ruimte?
Parkeernorm
Het evenwicht tussen wonen en parkeren is nergens een punt van discussie. Terwijl in dezelfde tijd wordt gewerkt aan de Beleidsregels parkeernormen, waaraan het project ook moet voldoen. Berekening van de benodigde parkeercapaciteit ontbreekt. Uiteindelijk blijkt dat er een kunstgreep wordt toegepast: de nieuwe bewoners krijgen geen parkeervergunning. Deze afwijking van de Beleidsregels parkeren wordt nergens “met redenen omkleed”. Er is ook nooit een aanvraag ingediend voor een ontheffing van die regels.
Woninggrootte
Het valt de ambtenaren op dat veel woningen niet voldoen aan de minimumeis van 45 m² Gebruiksoppervlakte. Men legt zich echter snel neer bij het excuus dat het niet anders kan binnen het bestaande gebouw. Een (verplicht) onderzoek naar de mogelijkheden ontbreekt echter, evenals een ontheffingsaanvraag.
Minder sociaal
De verdeling van de woningen over sociaal en middenhuur is belangrijk bij het vaststellen van de grondwaarde. Uiteindelijk stelt B&W op basis van het externe rapport vast dat het scenario van 20% € 1 miljoen meer op zal brengen dan het scenario met 30% sociale huurwoningen en dat is voor de gemeenteraad doorslaggevend.
Conclusie
De Raad heeft ingestemd met een NvU die uitgaat van een groot aantal zaken die in strijd zijn met eerder vastgestelde Visies, Normen en Eisen t.a.v. woninggrootte, hoeveelheid sociale huurwoningen, parkeren en groen. Een afweging van alternatieven heeft niet plaatsgevonden. Dit op basis van een rapport dat geen harde conclusies kan trekken, omdat de gemeente de uitgangspunten niet helder heeft gecommuniceerd.
De BBB vindt dat het rapport door een onafhankelijke derde, bij voorkeur een accountant, moet worden gecontroleerd. De BBB pleit voor een integrale behandeling van Plesmanlaan 100 samen met de plannen voor de Verbeekstraat als één project *Klik*. Met niet alleen aandacht voor aantallen woningen maar ook voor kwaliteit van wonen.