Auteur: Wijkwerkgroep Plesmanlaan 100
Update nr. 3
Oproep bij deze update
Wij vinden het van belang om onze wijkbewoners zo goed mogelijk te informeren over de mogelijke invloed die de herontwikkeling van de Plesmanlaan 100 zal hebben op de leefbaarheid van onze dichtbijgelegen wijk. Wij vinden het ook van belang uw mening, ideeën, suggesties, opmerkingen, etc. als wijkbewoner zoveel mogelijk mee te nemen in onze verdere dialoog met de gemeente en de projectontwikkelaar Urban Interest.
Daarom roepen wij u, wijkbewoner, hierbij alvast op om uw suggesties en dergelijke tot 16 november 2020 te sturen naar
de secretaris, Amir Saab, op het adres secretaris@bbbockhorst.nl.
Onder vermelding van: Plesmanlaan 100.
Dat kan ook op deze site, onderaan de Update.
Hopelijk helpt Update nr. 3 u hierbij.
Voortgang tot september
In onze laatste update, nr. 2 op 25 april 2020 [Klik], stelden we vast dat wij sinds ons overleg van 17 februari 2020 na ongeveer een jaar overleg met de gemeente nog steeds met lege handen stonden.
We hadden tevergeefs geprobeerd contact te leggen met Urban Interest (hierna ook: UI), die door de gemeente is belast met de participatie, en met Welstand, waarmee UI in gesprek is geweest, maar waarvan geen verslag naar buiten is gekomen. We hadden bovendien geen bespreekbaar plan gekregen van gemeente noch van UI. Kortom: geen informatie, niet over het vervolg van de procedure en ook geen stukken die onder beheer van de gemeente lagen en mogelijk tussen de gemeente en UI al eerder waren uitgewisseld. Informatie en stukken waarom wij uitdrukkelijk aan de gemeente hadden gevraagd.
Inmiddels is op 18 juni een videovergadering met de gemeente gehouden. Er is nog steeds geen ontwerp voorhanden, over de financiële knelpunten tussen de gemeente en UI, projectkosten en afkoop erfpacht, is ook nog niets bekend. Besproken is wel:
- De gemeente heeft er bij UI op aangedrongen om contact op te nemen met de buurtbewoners. De Wijkwerkgroep ziet al geruime tijd uit naar dit overleg.
- UI wil overleg met de gemeente over de Nota van Uitgangspunten (hierna ook: NvU) voor het project, waar de gemeente inmiddels al 4 jaar mee bezig is. De Wijkwerkgroep wil eerst met de projectgroep van de gemeente praten over die NvU, om zeker te weten dat de wensen uit ons Visiestatement worden gehonoreerd, daarna pas met UI.
- Het oorspronkelijk aantal van 500 woningen is in het plan van UI teruggebracht naar 450. De gemeentelijke website heeft het over 400 woningen. UI studeert nu op grotere woningen voor een deel van het complex.
- De Wijkwerkgroep heeft geconstateerd dat in het rapport Ontwerp-ontwikkelperspectief Mors wordt gemeld dat er een verbinding komt voor langzaam verkeer tussen de Verbeekstraat en de Van Ravelingenstraat [Klik]. Dat is in tegenspraak met de toezegging die ons door de gemeente in eerder overleg is gedaan [Klik]. De Wijkwerkgroep gaat er nog steeds vanuit dat er geen bruggetje naar de wijk komt.
Brief gemeente van 1 september
Op 1 september stuurt de gemeente een brief aan alle wijkbewoners over de Voortgang Plesmanlaan 100. Presentatie van de plannen van UI wordt in de nabije toekomst verwacht: men is nog steeds in gesprek over de exacte invulling van het woningbouwprogramma. Verder wordt vermeld dat ernaar wordt gestreefd dat voor het einde van het jaar de NvU wordt vastgesteld door het College van B&W. “Na vaststelling vindt publicatie plaats in de Stadskrant (rubriek Gemeenteberichten). Iedereen die dat wenst, kan een inspraakreactie geven”.
De Wijkwerkgroep vat participatie toch anders op: zij wil eerst die NvU zien voordat die naar het college gaat.
Overleg met de gemeente tot november
Op 14 september vergadert de Wijkwerkgroep met de projectgroep van de gemeente weer “face to face” over de NvU, de wijze van participatie en de planning van het proces tot aan de verlening van de omgevingsvergunning. Onderliggende stukken zijn, ondanks herhaaldelijke verzoeken van de kant van de Wijkwerkgroep, van tevoren niet beschikbaar. Na ernstig aandringen overhandigt de projectleider onder embargo een voorlopig concept voor de NvU ter bestudering.
Er wordt opnieuw een vergadering gehouden op 7 oktober, nu weer via een videoverbinding vanwege de nieuwe coronamaatregelen. Weer blijken er geen stukken te zijn. Na deze vergadering stuurt de projectleider van de gemeente de volgende stukken na: (1) “Werkwijzer participatie 2018 voor private (bouw)initiatieven die afwijken van het bestemmingsplan”, ongedateerd, en (2) de bijlage, genoemd in de NvU, “Plesmanlaan 100, Overleg Welstand 17-07-2019, Uitgangspunten & Beeldkwaliteitseisen van kantoor naar wonen”. Eindelijk! Er is, zij het enige, informatie en er zijn, zij het enige, onderliggende stukken beschikbaar gesteld.
Overleg van Wijkwerkgroep met Urban Interest en gemeente
Dan wordt er eindelijk een afspraak gemaakt voor een zgn. tripartite overleg, d.w.z. met Urban Interest en de gemeente op 2 november 2020. Helaas kan dit ook niet fysiek maar alleen via een videoverbinding. UI toont de stand van het ontwerp op dat moment.
UI presenteert een in vergelijking met de eerste versie aangepast herontwikkelingsplan. UI streeft ernaar om parkeeroverlast voor de wijk te voorkomen. Als beoogde doelgroepen noemt UI young professionals, expats, vitale ouderen, starters en gezinnen; in welke verhouding is (nog) niet definitief uitgewerkt. Veel is (nog) niet uitgewerkt en kan nog veranderd worden. Het wachten is op de definitieve NvU om te kunnen beoordelen wat de gevolgen van de uitwerking van het plan zijn voor de leefbaarheid van de wijk. De Wijkwerkgroep geeft aan de vinger aan de pols te blijven houden, zowel in de aanloop naar de definitieve NvU als daarna.
Een volgend (video-)overleg met de gemeente is gepland op 9 november en daarna op 23 november met gemeente én UI. Dan zal de Wijkwerkgroep dieper ingaan op de op 2 november besproken punten en ook op de verdere invulling van het participatieproces.
Nota van Uitgangspunten
De gemeentelijke projectgroep stelt de Nota van Uitgangspunten op in overleg met alle bij de gemeente betrokken partijen. Daarin moeten zijn verwerkt de gemeentelijke visies op parkeren, wonen, milieu, enz. Die NvU vormt dan de basis voor het maken van het ontwerp door de projectontwikkelaar en voor het beoordelen door de gemeente.
Zoals wel vaker in de praktijk lopen de fases door elkaar heen. Onze indruk is dat het eerste ontwerp van UI invloed heeft uitgeoefend op de NvU i.p.v. omgekeerd. Daarom hecht de Wijkwerkgroep er ook zo sterk aan om de NvU (mede) te kunnen becommentariëren vóórdat die als definitief stuk naar het College van B&W wordt gestuurd.
Onze aandachtspunten
Vanaf het begin heeft de Wijkwerkgroep zorgen geuit over een aantal punten die zonder twijfel aan bod komen bij het formuleren van de uitgangspunten voor het ontwerp.
1. Parkeren
Parkeren is een heet hangijzer, niet alleen voor de wijk, maar voor de hele stad. In maart 2020 heeft de BBB een inspraaknotitie [Klik] gestuurd n.a.v. de Parkeervisie & Beleidsregels Parkeernomen Leiden 2020, die zelfs het Leidsch Dagblad haalde [Klik]. Hierin werd ook de verwachte situatie in de Verbeekstraat aangekaart.
Zoals het parkeren in de wijk thans verloopt zijn er weinig klachten, maar als de Verbeekstraat straks veel meer woningen dan parkeerplaatsen telt, verwacht de wijk een toestroom van parkeerders van buiten. De optimistische maar o.i. weinig realistische Parkeervisie stelt ons daarbij niet gerust, integendeel.
Inmiddels zijn de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 vastgesteld door B&W op 13 oktober 2020. Daarin zijn vele ontheffingsmogelijkheden voorzien. Ook omdat het woningprogramma en de invulling van de plint nog niet vaststaan, blijft onduidelijk welke parkeercriteria er straks voor Plesmanlaan 100 worden gehanteerd en wat daarvan de consequenties zullen zijn.
2. Woningprogrammering
Volgens de laatste ons bekende opgave telt het project 411 appartementen. Dat moeten dan bijzonder kleine appartementen zijn, maar zoals gezegd, wij hebben nog steeds geen plan met ingetekende plattegronden of ander document met informatie over de woninggrootte gezien.
Wij willen daar zo snel mogelijk meer helderheid over hebben: de NvU dient zich hierover uit te spreken. Vanuit de Wijkwerkgroep zouden wij juist graag zien:
- grote woningen met minstens drie kamers (minstens 75 m² GO);
- doelgroepen die zich voor langere tijd willen vestigen, geen passanten als expats of studenten.
Niet het verdienmodel van Urban Interest interesseert ons, maar het maatschappelijk rendement.
3. Bouwvolume en -hoogte
Nu al is het voor de bewoners die uitkijken op het Aramcogebouw een weinig aantrekkelijke betonnen muur. Steeds weer duikt de wens op om het bestaande volume flink te vergroten door delen van het gebouw op te hogen. Logisch, want dan kun je meer woningen bouwen en de constructie van dit kantoorgebouw heeft waarschijnlijk voldoende reserve om extra gewicht te kunnen dragen. Voor de omwonenden is het echter een verschrikking om tegen een nóg hoger gebouw aan te moeten kijken, dat bovendien overal begaanbare daken met terrassen gaat krijgen.
De Wijkwerkgroep pleit voor het handhaven van de bestaande hoogte langs de kant van de wijk. Dit zal bovendien de zontoetreding van de woningen aan de kant van de Plesmanlaan alleen maar ten goede komen.
4. Toekomstig woon- en leefklimaat
Ophogen van het gebouw aan de kant van de Bockhorst betekent ook inkijk en overlast van de terraszitters, vooral voor de bewoners aan de Van Ravelingenstraat en het Jan Paetsplein. Die maken zich ook zorgen over de invulling van de begane grond: krijgen we daar horeca of een andere geluids- en inkijkoverlast producerende invulling? E.e.a. zou een ernstig inbreuk betekenen op het woongenot van de bewoners van de aanliggende woningen. Maar de gemeente gaat er kennelijk vanuit dat we hiermee wel kunnen leven.
Wanneer het de bedoeling is vooral kleine woningen te bouwen voor een snel doorstromende doelgroep, dan wordt de vraag: hoe houden we de te verwachten overlast zo klein mogelijk en beheersbaar? Wie is er verantwoordelijk en aanspreekbaar voor de omgeving? Grote complexen zoals dit hebben vaak een huismeester. Hoe gaat dat worden geregeld in de NvU?
5. Bovenwijks belang
Nu de Wijkwerkgroep nog steeds in het duister tast omtrent de doelgroepen waarvoor wordt gebouwd, is het nodig om goed te volgen wat de gemeentelijke woningbouwvisie is. Op 6 oktober 2020 heeft de gemeenteraad de concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 voor inspraak vrijgegeven. Deze verordening is een verdere uitwerking van een onderdeel van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023: de spelregels rondom sociale en middeldure huur. Het doel van deze spelregels is dat er voldoende sociale en middeldure huurwoningen worden gebouwd en voor langere tijd worden behouden. Met het vaststellen van de verordening wil de gemeente Leiden deze spelregels borgen. De inhoud van de spelregels verandert daarmee niet, deze blijft zoals reeds in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 is vastgesteld.
Te verwachten is dat (een groot deel van) de te realiseren woningen aan deze spelregels [Klik] moeten voldoen. Zie onder 20.0470 Bijlage 2. “Doelgroepenverordening Afspraken proces controle en handhaving.pdf.”
Wat dat betekent, zien we onder Artikel 2 Huurprijsgrenzen: voor middeldure huurwoningen (waarschijnlijk voor het grootste deel van de te realiseren woningen in Plesmanlaan 100) wordt de aanvangshuur maximaal € 1.000,- en wordt de huur jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek [Klik], verhoogd met ten hoogste 1,5%.
Door die extra toeslag bovenop de CPI wordt de huur allengs veel hoger dan voor de oorspronkelijke bewoners bedoeld is, als hun inkomen niet ook meer dan het gemiddelde in Nederland stijgt. Over een periode van 15 jaar scheelt dat bijna 25%, over 20 jaar zo’n 34%!
Wij vinden dat een vreemde en weinig sociale keuze van het zichzelf progressief noemende bestuur van de gemeente Leiden. Het betekent dat op termijn de huren alleen nog kunnen worden opgebracht door mensen voor wie de huur (grotendeels) wordt betaald door hun werkgever, zoals expats. Dat is een soort bewoners waarvan we er al meer dan genoeg hebben in de Verbeekstraat en die we eigenlijk liever niet als buren hebben, omdat ze doorgaans weinig binding met hun omgeving hebben.
Een ander aspect van de Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 is de Instandhoudingstermijn (artikel 4). Voor sociale huurwoningen (waaronder volgens de Woonvisie van de gemeente 30% van alle (ver)nieuwbouw moet vallen) geldt een instandhoudingstermijn van 20 jaar, voor middeldure huurwoningen geldt 15 jaar. Dat lijkt op het eerste gezicht lang, maar velen in de wijk wonen hier al 40 jaar en weten dus dat een dergelijke periode beslist niet onafzienbaar is. Wat er daarna met de woningen gebeurt, blijft duister: de gemeente heeft daarover verder geen zeggenschap meer. Naar onze mening zou hier meer aandacht aan moeten worden gegeven, bijv. met een eerste kooprecht voor de gemeente of voor een door haar aan te wijzen instantie zoals een woningbouwcorporatie.
Het Bestuur van de BBB heeft kennisgenomen van het raadsbesluit, dat nog tot 26 november ter inzage ligt, en overweegt daarop een inspraakreactie te sturen.
6. Overige aandachtspunten
Dat nog niet bekend is hoe de plint, d.w.z. de onderste laag van het gebouw, gaat worden ingevuld, is niet vreemd. Dit zal nog geruime tijd een aandachtspunt vormen voor de Wijkwerkgroep.
Taken in 2021: waar gaan wij voor?
De Wijkwerkgroep zal in samenwerking met het Bestuur van de BBB alles in het werk stellen om te voorkomen dat het project Plesmanlaan 100 het woongenot van de bewoners van de Bockhorst zal aantasten. Hiervoor zullen alle wettelijke middelen worden ingezet waarover de vereniging kan beschikken.
Daarbij is het van belang dat de wijkbewoners zich uitspreken over hoe zij hun belangen het liefst verdedigd willen zien.
De Wijkwerkgroep wil voor het einde van dit jaar duidelijkheid hebben over de inhoud van de NvU, voordat die naar het college van B&W en vervolgens naar de gemeenteraad wordt gestuurd. Daarbij zijn er drie mogelijkheden:
- de gemeentelijke projectgroep geeft ons geen inzicht in de uiteindelijke tekst die ze naar B&W stuurt;
- de gemeentelijke projectgroep geeft ons inzicht in de uiteindelijke tekst die ze naar B&W stuurt en wij zijn het niet eens met onderdelen van die tekst;
- de gemeentelijke projectgroep geeft ons inzicht in de uiteindelijke tekst die ze naar B&W stuurt en wij zijn het helemaal eens met die tekst.
In het laatste geval kunnen wij rustig de verdere behandeling door B&W afwachten, bij de eerste twee opties zullen wij al meteen onze eigen visie aan het college presenteren in een eigen Nota.
Na de behandeling door B&W willen wij wel weten welke tekst precies aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Twijfelen wij eraan dat een NvU gaat worden voorgelegd die strookt met onze uitgangspunten, dan zullen wij onze visie separaat indienen bij de gemeenteraad. Daarbij zullen alle inspraakmogelijkheden worden benut.
Zodra de NvU gepubliceerd is, informeren wij de wijk verder.
De Wijkwerkgroep doet hierbij een beroep op onze wijkbewoners om suggesties te doen t.a.v. het project. Zie ook onze genoemde aandachtspunten.
Suggesties en opmerkingen kunnen tot 16 november 2020 worden gestuurd naar de secretaris, Amir Saab, op het adres secretaris@bbbockhorst.nl.
Onder vermelding van: Plesmanlaan 100.
Dat kan ook op deze site, onderaan deze Update.